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税金のかからない土地建物の譲渡


土地建物を譲渡した場合には、所有年数に応じて20.315%~39.63%の税金がかかります。

しかし、保証債務を履行するために土地建物などを売った場合には、所得がなかったものとする特例があります。

保証債務の履行とは、本来の債務者が債務を弁済しないときに保証人などが肩代りをして、その債務を弁済することをいいます。

この場合には、本人の意思ではなくやむにやまれぬ売却となり、その場合にも税金をかけてしまうと、債務の返済のために債務額以上の財産を手放す必要が出てきてしまいます。それではあんまりですので、要件を満たす場合には、一定の金額を所得としないとしています。

保証債務の履行に当てはまる主なものは次の四つです。

① 保証人、連帯保証人として債務を弁済した場合

② 連帯債務者として他の連帯債務者の債務を弁済した場合

③ 身元保証人として債務を弁済した場合

④ 他人の債務を担保するために、抵当権などを設定した人がその債務を弁済したり、

  抵当権などを実行された場合

この特例を適用するには次の3つの要件すべてに当てはまる必要があります。

① 本来の債務者が既に債務を弁済できない状態であるときに、債務の保証をしたものでないこと

② 保証債務を履行するために土地建物などを売っていること

③ 履行をした債務の全額又は一部の金額が、本来の債務者から回収できなくなったこと

 この回収できなくなったこととは、本来の債務者が資力を失っているなど、債務の弁済能力がないため、将来的にも回収できない場合をいいます。(例:本来の債務者が破産をしている、失そうをしている、など)

 したがって、本来の債務者に弁済能力があるのに、債権の回収をしないときは、この特例は受けられません。

要件を満たしたときに所得がなかったものとされる金額は次の三つのうち一番低い金額です。

① 肩代りをした債務のうち、回収できなくなった金額

② 保証債務を履行した人のその年の総所得金額等の合計額

③ 売った土地建物などの譲渡益の額

この特例を受けるには確定申告をすることが必要です。

確定申告書には、保証債務の事実がわかる書類、求償権が行使不能であるということを証する書類などを添付する必要があります。

#所得税

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東京都の税理士・公認会計士 甲原 孝英

TEL:03-6320-6335 mail:t.kouhara@tk-tax-accountant.com

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