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相続した自宅の売却


親が住んでいた自宅を相続することになったら、どうすればいいのか。

相続が発生した時に起きる問題の一つです。

自身の自宅を引き払って相続した家に引っ越せれば問題ありません。

しかし、それが難しい場合には、相続した家を空き家のまま放置するか、賃貸に出すか、売却するか選択しないといけません。

売却するとなると、相続税を払って引き継いだ家を売却してさらに所得税も取られてしまうことになります。

賃貸も借主がすぐに見つかるかどうか、管理はどうするのかと問題は残ります。

とはいえ、住居を売却せずに空き家のまま放置されてしまうと、空き家が相続の度にどんどん増えてしまいます。

国としては、空き家のまま放置されるより、他の人が住むか別の用途に土地を活用してもらった方が経済的です。

なので、相続した物件を売却する場合には、特例として税金を軽減するような措置をとっています。

その措置とは、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例です。

具体的には、一定の要件に当てはまるときに、相続等により取得した居住用の家屋又はその敷地等を、平成31年12月31日までの間に売ったときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できます。

(1) 居住用家屋の要件

①相続の開始の直前において亡くなった人の居住の用に供されていた家屋

 (主として亡くなった人の居住の用に供されていた一の建築物に限る。)

②昭和56年5月31日以前に建築されたこと。

③区分所有建物登記がされている建物でないこと。

④相続の開始の直前において亡くなった人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

⑤相続の時から譲渡の時まで事業・貸付・居住の用に供されていたことがないこと。

⑥譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。

(2) 居住用家屋の敷地等の要件

①相続の開始の直前において亡くなった人の居住用家屋の敷地の用に供されていた土地

 又はその土地の上に存する権利であること。

 (その土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物(母屋と離れなど)のある一団の

 土地であった場合には、その土地の面積にその2以上の建築物の床面積の合計のうち、

 亡くなった人の居住用家屋(母屋)の床面積の占める割合に対応した面積に係る土地の

 部分に限ります。)

②相続の時から譲渡の時まで事業・貸付・居住の用に供されていたことがないこと。

(3) その他の要件

①売主が、相続又は遺贈により亡くなった人の居住用家屋・居住用家屋の敷地等を取得したこと。

②次のイ又はロの売却をしたこと。

イ 相続又は遺贈により取得した亡くなった人の居住用家屋を売るか、亡くなった人の

  居住用家屋とともに亡くなった人の居住用家屋の敷地等を売ること。

ロ 相続又は遺贈により取得した亡くなった人の居住用家屋の全部の取壊し等をした

  後に亡くなった人の居住用家屋の敷地等を売ること。

  (注)ロの場合で居住用家屋の売却では次のAの要件に、

  敷地等の売却では次のB及びCの要件に当てはまることが必要です。

  A 相続の時から取壊し等の時まで事業・貸付・居住の用に供されていたことがないこと。

  B 相続の時から譲渡の時まで事業・貸付・居住の用に供されていたことがないこと。

  C 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

③相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

④売却代金が1億円以下であること。

 (分割して売却している場合や他の相続人が売却している場合には、分割して売却

  した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金により判定します。)

⑤売った家屋や敷地等について、他の特例の適用を受けていないこと。

⑥同一の亡くなった人のから相続又は遺贈により取得した亡くなった人の居住用家屋

 又は敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。

⑦親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

この特例の適用を受けるためには、確定申告をすることが必要です。

#所得税 #相続

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東京都の税理士・公認会計士 甲原 孝英

TEL:03-6320-6335 mail:t.kouhara@tk-tax-accountant.com

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