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自宅を売った場合の特例(特別控除)


居住用財産(マイホーム)を売ったときは、自宅の買換えが容易になるよう、優遇措置があります。

マイホームを売却した場合には、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができるのです。これを居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。(控除は譲渡所得の金額が限度ですので、控除で損失になることはありません)

全てのマイホームの売却に特例が適用される訳ではなく、特例を受けるためには適用要件を満たす必要があります。

【適用要件】

①売却するマイホームが以下のいずれかに該当する。

イ 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。

ロ 以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を

  経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

ハ 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、家屋を取り壊

  してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に

  供しておらず、その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に

  締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

②売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと(「被相続人

 の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受け

 ている場合を除きます)。

③マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失

 についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。(マイホーム

 を売ったときの軽減税率の特例とは重ねて受けることができます。)

④売った家屋や敷地について、他の特例の適用を受けていないこと。

⑤災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の

 年の12月31日まで(東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった

 日から7年を経過する日の属する年の12月31日まで)に売ること。

⑥売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。(特別な関係には、この

 ほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁

 関係にある人、特殊な関係のある法人なども含む)

このマイホームを売ったときの特例は、適用要件を形式的に満たしていたとしても、次のような家屋には適用されません。

A この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

B 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、

   その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

C 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

最後に、この特例を受けるためには、必要な書類を作成のうえ、確定申告をすることが必要です。

なお、マイホームの売買契約日の前日においてそのマイホームを売った人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合などには、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写しその他これらに類する書類でそのマイホームを売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにするものを提出する必要があります。

#所得税

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東京都の税理士・公認会計士 甲原 孝英

TEL:03-6320-6335 mail:t.kouhara@tk-tax-accountant.com

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