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土地・建物を売った時の税金


土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離して、計算・課税されます。

これを分離課税といいます。

譲渡所得は、土地や建物の売却金額から取得費、譲渡費用を差し引いた金額です。

売却金額には、金銭だけでなく金銭の代わりに物や権利などを受け取った場合も、その物や権利などの時価が含まれます。

また、法人に対して土地等の時価の1/2を下回る金額で売却した場合には、実際の売却金額ではなく、土地等の時価が売却金額になります。

他にも、一つの契約に基づく土地等の売却金額を2年以上に分割して取得したとしても、売却金額の全額が売却した年の譲渡所得の計算に含まれます。

取得費は、売った資産の元々の購入代金や、購入手数料などの取得に要した金額・購入後の改良費、設備費を加えた合計額です。(売却資産を贈与や相続で受け継いだ時は、限定承認による相続等の例外を除き前の所有者の取得費を引き継ぎますので、贈与税や相続税を計算する上での評価額は関係してきません。)

売却資産が建物の場合の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

取得費が分からない場合には、売った金額の5%を取得費とすることができます。

次に、譲渡費用は、売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などの合計額です。

土地建物に関する分離課税の計算では、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分され、税率も異なります。

①長期譲渡所得・・・譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの

税率は20.315%(所得税等15.315%、住民税5%)です。

②短期譲渡所得・・・譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの

税率は39.63%(所得税等30.63%、住民税9%)です。

所有期間とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。

相続や贈与により取得したものは、原則として、亡くなった人や贈与をした人の取得した日から計算することになっています。

また、取得した日から売却した日までではなく、あくまで譲渡した年の1月1日時点での期間でカウントしますので、ご留意ください。

例)2011年7月1日に取得した土地を2016年12月31日に売却した場合

誤・・・2011年7月1日から2016年12月31日までは5年超なので長期譲渡所得

正・・・2011年7月1日から2016年1月1日までは5年以下なので短期譲渡所得

最後に、土地又は建物を譲渡して譲渡損失となった場合には、その損失の金額を他の土地又は建物の譲渡所得の金額から控除できます。

しかし、他の事業所得や給与所得など他の所得と損益通算することはできません。

なお、長期譲渡所得に該当する場合で居住用財産を譲渡したときには、一定の要件を満たす場合に限り、特例の適用があります。

#所得税

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東京都の税理士・公認会計士 甲原 孝英

TEL:03-6320-6335 mail:t.kouhara@tk-tax-accountant.com

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